WordPress

Меры поддержки арендодателей коронавирус

Меры поддержки арендодателей коронавирус - картинка 1
На странице мы попытались полностью раскрыть тему: "Меры поддержки арендодателей коронавирус". Если все же возникнуть вопросы, то вы всегда можете написать дежурному специалисту.

Коронавирус — форс-мажор не для всех. Нюансы отношений арендатора и арендодателя на период карантина

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Меры поддержки арендодателей коронавирус - картинка 2

Коронавирус (COVID-19) сегодня, безусловно, главная тема всех разговоров в медийном пространстве. Объявленная Всемирной организацией здравоохранения (ВОЗ) пандемия коснулась уже всех стран. И жителей, и национальных экономик. Для кого пандемия станет форс-мажором, который «всё спишет», а кому всё же придётся выполнять обязательства?

Чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства

Ещё в январе Правительство РФ включило коронавирусную инфекцию (2019-nCoV) в Перечень заболеваний, представляющих опасность для окружающих. В соответствии с ещё рядом нормативно-правовых актов, в том числе Постановлений Главного государственного санитарного врача РФ, субъекты федерации начали принимать меры по борьбе с распространением вируса. Больше всего ограничений принято в Москве.

Эти меры затронули не только повседневную жизнь горожан, но и договорные обязательства многих хозяйствующих субъектов. В частности, арендаторов и арендодателей.

Так, п. 16 Указа мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» определяет распространение новой инфекции чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера».

По общему правилу (п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ) лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несёт ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах. При этом к таким обстоятельствам не относятся ни нарушения обязательств контрагентов должника, ни отсутствие нужных товаров на рынке, ни отсутствие у должника денежных средств.

Признаки чрезвычайности и непредотвратимости были определены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.06.2012 N 3352/12.

Чрезвычайность — это исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого в конкретных условиях является необычным. Это выход за пределы нормального, обыденного, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах.

Непредотвратимость означает, что любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. То есть непредотвратимость должна быть объективной, а не субъективной.

Таким образом, воздействие таких обстоятельств, которые в деловой практике также называют форс-мажором, происходит извне и не зависит от воли людей.

Каких сфер бизнеса коснулись ограничения

Введённые в последние дни и недели органами власти меры существенно повлияют на бизнес. В том числе, на отношения между арендодателями и арендаторами. Например, Указом мэра Москвы:

  • приостановлено посещение обучающимися образовательных организаций, предоставляющих общее, дополнительное образование, осуществляющих спортивную подготовку;
  • временно прекращено проведение досуговых, развлекательных, зрелищных, спортивных, рекламных и других подобных мероприятий с очным присутствием граждан, а также оказание соответствующих услуг в торгово-развлекательных центрах и других местах массового посещения граждан (в том числе в парках культуры и отдыха,);
  • временно приостановлено посещение гражданами зданий, строений, сооружений (помещений в них), предназначенных преимущественно для проведения указанных мероприятий (оказания услуг), в том числе ночных клубов (дискотек) и иных аналогичных объектов, кинотеатров (кинозалов), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений;
  • введен запрет на курение кальянов в ресторанах, барах, кафе и иных общественных местах.

Помимо этого, дополнительные санитарно-противоэпидемические меры введены уже Постановлением Главного государственного санитарного врача по городу Москве. В частности, руководители бассейнов, фитнес-центров, аквапарков и других объектов физической культуры и спорта города Москвы с массовым посещением людей вне зависимости от ведомственной принадлежности и организационно-правовой формы с 21 марта 2020 года обязаны прекратить допуск посетителей в бассейны, фитнес-центры, аквапарки и другие объекты физической культуры и спорта с массовым посещением людей до особого распоряжения.

Как результат – все субъекты, помещения которых были предназначены для оказания услуг развлекательного, спортивного и торгово-развлекательного характера, предназначенные под образовательные учреждения, фитнес-центры, кинотеатры и др., обязаны приостановить свою деятельность на территории столицы до отмены ограничений. То есть для них распространение коронавирусной инфекции объективно стало обстоятельством непреодолимой силы.

Карантин, которого нет

Помимо Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» меры, направленные на предотвращение распространения инфекционных заболеваний предусмотрены Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Его первая статья определяет карантин как ограничительное мероприятие, включающее административные, медико-санитарные, ветеринарные и иные меры, направленные на предотвращение распространения инфекционных заболеваний и предусматривающие особый режим хозяйственной и иной деятельности, ограничение передвижения населения, транспортных средств, грузов, товаров и животных.

Однако на момент написания статьи на территории Москвы карантин не введен. А значит, нет особого режима хозяйственной деятельности и ограничений на передвижение москвичей.

Таким образом, на распространение коронавирусной инфекции как обстоятельство непреодолимой силы могут ссылаться лишь те субъекты бизнеса, для которых нормативно-правовыми актами органов власти введён прямой императивный запрет на продолжение деятельности. Срок действия обстоятельства непреодолимой силы подлежит исчислению с момента введения соответствующей меры и до её полной отмены.

Также, стоит отметить, что принимаемые меры дополняются даже не ежедневно, а ежечасно.

В частности, в городе Москве на период нерабочей недели, установленной Указом Президента от 25 марта 2020 № 206, с 28 марта до 05 апреля приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания.

Ограничение не распространяется на столовые, буфеты, кафе и иные предприятия питания, осуществляющие организацию питания для работников организаций, помещения которых также могут быть арендованы.

Кроме того, ограничения, коснувшиеся предприятий общепита, носят временный характер (до 05 апреля 2020 включительно) и не касаются обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений, а также доставки заказов.

В сложившейся ситуации, арендаторы смогут ссылаться на действия обстоятельств непреодолимой силы лишь в период действия ограничения и как следствие их обязательства могут быть уменьшены пропорционально периоду ограничения, а не в полном объёме.

В таких случаях арендодателям стоит пойти на встречу своим арендаторам и уменьшить величину арендной платы, в качестве мирного урегулирования спорных ситуаций.

Также, стоит отметить, что «работа на вынос» и «доставка» продолжают действовать, что прямо указывает на возможности предприятий общепита извлекать прибыль из своей деятельности.

При возникновении в последующем судебных споров, арендодателям необходимо ходатайствовать об истребовании бухгалтерской документации за указанный период в целях доказывания извлечения арендатором прибыли.

Кого еще может затронуть форс-мажор?

На этот час также анонсирован, но пока не введен запрет на деятельность торгово-развлекательных центров (пока ограничено лишь проведение в них досуговых мероприятий), ресторанов, баров, кафе и иных предприятий общепита.

В случае спора между арендаторами и арендодателями указанных помещений об обязанности выплаты арендных платежей стоит учитывать, что в отсутствие императивного (обязательного) запрета госоргана на осуществление деятельности и запрета передвижения населения, само по себе распространение коронавирусной инфекции суды вряд ли признают обстоятельством непреодолимой силы.

Опыт ряда стран Европы говорит, что спад покупательской активности может быть вызван и иными обстоятельствами, в частности, невостребованностью товаров и услуг или отсутствием у населения средств на их приобретение. Все это не является обстоятельством непреодолимой силы, также как финансово-экономический кризис не признается форс-мажором. Суды относят его к предпринимательским рискам (Постановления ФАС Московского округа от 01.09.2010 N КА-А40/9199-10, ФАС Поволжского округа от 21.05.2013 по делу N А55-25687/2012), которые должны осознаваться бизнесменами и учитываться при заключении договоров. Так или иначе, новые обстоятельства должны сегодня учитывать как арендаторы, так и арендодатели.

Стратегия действий для арендатора

Сам факт введения режима повышенной готовности и признание распространения инфекции обстоятельством непреодолимой силы не освобождает стороны от исполнения иных обязательств, предусмотренных общими положениями гражданского законодательства и заключёнными между ними договорами.

В соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», должник обязан принять все разумные меры для уменьшения ущерба, причинённого кредитору обстоятельством непреодолимой силы, в том числе уведомить кредитора о возникновении такого обстоятельства, а в случае неисполнения этой обязанности – возместить кредитору причинённые этим убытки (пункт 3 статьи 307, пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

Однако, в случае неисполнения обязательств по уведомлению арендодателя, в обоснование своей позиции арендатор может ссылаться на ст. 69 АПК РФ, согласно которой обстоятельства дела, признанные арбитражным судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании.

Ограничительные меры, введённые Указом мэра Москвы, безусловно будут признаны общеизвестными фактами.

… И арендодателя

В связи с введением в действие Указа арендодатели не лишены права отказаться от договоров, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, они утратили интерес к его исполнению.

При этом арендаторы не будут отвечать перед арендодателями за убытки, причинённые просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401, пункт 2 статьи 405 ГК РФ).

Пунктом 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 разъяснены альтернативные действия кредиторов при наступлении обстоятельств непреодолимой силы. Это:

  1. отказ от исполнения договора ввиду утраты интереса к исполнению;
  2. сохранение договорных отношения, не считая возникшую вследствие действия таких обстоятельств просрочку виной должника.

Однако при использовании данного способа следует учитывать, что арендодателям придётся отказаться от взыскания просрочек.

Вместо послесловия

Безусловно, появление и распространение коронавируса принесло немало проблем как физическим, так и юридическим лицам. При этом, не приходится рассчитывать на то, что с падением числа больных, увеличением числа выздоровевших и изобретением вакцины, последствия коронавируса исчезнут бесследно, в частности российским судам ещё длительное время предстоит рассматривать споры между арендаторами и арендодателями.

Никита Филиппов, заведующий Бюро адвокатов «Де-юре», почётный адвокат России.
при соавторстве Ильсура Закирова

http://bankstoday.net/last-articles/koronavirus-fors-mazhor-ne-dlya-vseh-nyuansy-otnoshenij-arendatora-i-arendodatelya-na-period-karantina

Арендная плата и коронавирус: инструкция для бизнеса.

Среди наших клиентов немало тех, кто сдаёт в аренду или арендует помещения.

И, конечно, всеобщий карантин сразу же вызвал лавину вопросов о том, что будет с арендной платой, готовиться ли к массовому исходу арендаторов или к их не менее массовому банкротству?

Для наших читателей мы подготовили подборку наиболее популярных вопросов в сфере аренды и ответов на них.

Вопрос 1. Можно ли не платить арендную плату за время приостановки работы по указу/ постановлению мэра или губернатора?

Нет, Гражданский кодекс Российской Федерации не освобождает арендатора от обязанности уплачивать арендную плату за период, когда он не осуществляет использование помещения, если только это помещение не было возвращено арендодателю. Иные положения могут содержаться только в самом договоре аренды, который следует тщательно изучить.

Вопрос 2. Как вносить арендную плату, если срок платежа наступил в период всеобщего карантина и арендатор не имеет возможности осуществить банковский перевод?

При отсутствии возможности осуществить платёж вследствие чрезвычайных, непреодолимых и непредвиденных обстоятельств, его можно задержать до прекращения действия этих обстоятельств. Более того, Гражданский кодекс РФ в данном случае освобождает должника от ответственности за просрочку, то есть арендодатель не сможет ни потребовать с арендодателя уплаты штрафов, неустоек и процентов за просрочку, ни применить к нему другие санкции — от прекращения доступа арендатора в помещение до досрочного расторжения договора аренды.

Однако в большинстве случаев договоры аренды требуют от стороны, которая не может выполнить свои обязательства по договору, заранее уведомить об этом своего контрагента.

Мы в таких случаях рекомендуем нашим клиентам — арендаторам направлять арендодателям уведомления о невозможности осуществления платежа с просьбой воздержаться от применения санкций и обязательством осуществить платёж незамедлительно после прекращения действия режима карантина. Примерные формы таких писем, разработанные нами для арендаторов в Москве и Московской области , вы найдёте по ссылкам.

Вопрос 3. Можно ли из-за карантина перенести срок последующих платежей по договору аренды?

Это возможно только с согласия арендодателя. Причём это согласие должно быть выражено как минимум в письме, адресованном арендатору, а в идеале — в дополнительном соглашении к договору аренды. Арендаторам, желающим инициировать такую отсрочку, мы рекомендуем обратиться к арендодателям с письмом соответствующего содержания.

Примерные формы таких писем, разработанные нами для арендаторов в Москве и Московской области , вы найдёте по ссылкам.
Если арендодатель откажет арендатору или проигнорирует его предложение, сохраняют силу прежние условия договора.

Вопрос 4. Обязан ли арендодатель давать арендатору отсрочку по внесению арендной платы?

Арендодатель давать арендатору отсрочку не обязан. Однако пока ни один из наших клиентов — арендодателей не изъявил желание расторгнуть договор аренды из-за просрочки внесения арендной платы. Это объясняется тем, что задерживающий платежи, но работающий арендатор с большей вероятностью погасит долги, чем тот, который прекратит работу из-за того, что лишится помещения.

Вопрос 5. Можно ли согласовать отсрочку платежа «задним числом»?

Да, это возможно. Если, например. арендодатель 31 марта в устной беседе подтвердит свое согласие на перенос срока платежа с 1 на 15 апреля, стороны могут закрепить это соглашение в письменном виде в будущем в любой момент. В соглашении достаточно будет предусмотреть пункт о распространении его действия на период, предшествовавший дате подписания документа

Вопрос 6. Будет ли достаточно в случае возникновения судебного спора для подтверждения обстоятельств непреодолимой силы сослаться на указ Президента или указ/ постановление мэра или губернатора, которым приостановлена работа?

С учётом сложившейся в настоящее время ситуации, очевидно, что большинству судей таких ссылок будет достаточно. Однако желающие подстраховаться, особенно если речь идёт о международных контрактах, могут обратиться Торгово-промышленную палату Российской Федерации и за 13 500 рублей получить сертификат о свидетельствовании обстоятельств непреодолимой силы. Более подробно о порядке получения сертификата читайте на официальном сайте ТПП РФ https://uslugi.tpprf.ru/ru/mobile/services/32772/

Желаем вам достичь взаимовыгодных соглашений!

http://zen.yandex.ru/media/id/5e29830b2beb4900af85df18/arendnaia-plata-i-koronavirus-instrukciia-dlia-biznesa-5e80dcbfddc8e520673d49b2

Коронавирус и договоры аренды: последствия для арендаторов и арендодателей

Пандемия коронавирусной инфекции (COVID-19) набирает обороты. Одной из ключевых рекомендаций (а в отдельных случаях – обязательной инструкцией) по борьбе с распространением вируса является максимальная домашняя изоляция граждан.

В результате организации массово переводят своих сотрудников на удаленный режим работы и рассматривают возможность временного закрытия офисов. Торговые и развлекательные центры опустели, и арендаторы помещений жалуются на беспрецедентное снижение трафика покупателей.

Одновременно государственные органы устанавливают ограничения в отношении проведения массовых мероприятий и принимают решения о закрытии отдельных видов объектов. Например, в Москве запрещены любые культурные и развлекательные мероприятия численностью свыше 50 человек в помещениях, а с 21 марта 2020 года также закрыты фитнес-центры, бассейны и иные спортивные объекты. Аналогичные ограничения принимаются властями и в других регионах.

В Москве и Московской области (а в дальнейшем, возможно, и в иных городах или субъектах федерации) распространение COVID-19 объявлено обстоятельством непреодолимой силы, то есть на их территории коронавирусная пандемия признается форс-мажором.

Арташес Оганов, партнер, глава практики недвижимости и строительства CMS Russia и Наталья Гегечкори, младший юрист, практика недвижимости и строительства CMS Russia, ответили на некоторые вопросы о том, как текущая ситуация может влиять на отношения арендодателей и арендаторов коммерческой недвижимости.

Можно ли не платить арендную плату, сославшись на COVID-19 как форс-мажор?

Если только стороны прямо не предусмотрели в договоре, что исполнение обязательств может быть приостановлено вследствие форс-мажора, сам факт признания COVID-19 обстоятельством непреодолимой силы не освобождает арендатора от внесения уплаты арендной платы.

В отсутствие официального запрета на функционирование помещений и ограничения доступа к ним арендатора наличие форс-мажорных обстоятельств может повлечь за собой лишь освобождение от ответственности за невыполнение обязательств и послужить основанием для переноса срока исполнения договора. Например, если в связи с форс-мажорными обстоятельствами арендатор не вносил арендную плату в течение какого-то времени, он может быть освобожден от уплаты неустойки за просрочку. Однако задолженность по арендной плате будет подлежать полному погашению после устранения обстоятельств непреодолимой силы.

Но даже для освобождения от ответственности арендатор должен будет доказать, что неисполнение стало прямым следствием форс-мажора. Отсутствие денежных средств из-за падения выручки арендатора в период распространения COVID-19 не может быть основанием для освобождения от платежей.

Ограничения и меры по борьбе с COVID-19, принятые властями на момент публикации, в целом не препятствуют исполнению арендаторами и арендодателями офисных и торговых помещений своих обязательств по договорам. За редкими исключениями (например, решение Роспотребнадзора закрыть фитнес-центры в Москве, официальная рекомендация Правительства Московской области закрыть кинотеатры), доступ к торговым центрам и офисным зданиям остается свободным, и в режим их работы не вносится существенных изменений. А значит, арендаторам будет сложно обосновать задержку арендных платежей наступлением форс-мажора.

Тем не менее для некоторых арендаторов есть и хорошие новости. Правительство РФ объявило о временной отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества на срок до 1 мая 2020 года. Но в этой ситуации речь также идет не об освобождении от арендной платы, а об отсрочке арендных платежей без уплаты неустоек и иных санкций.

Как повлияет на платежи закрытие офисных или торговых центров арендодателем по решению властей или по своей инициативе?

В отсутствие соответствующих решений органов власти закрытие объектов коммерческой недвижимости по инициативе арендодателя, скорее всего, будет признано ограничением доступа к арендованным помещениям. В этом случае арендатор не только может претендовать на освобождение от внесения арендной платы, но и окажется вправе требовать от арендодателя компенсации своих убытков.

Как отмечалось выше, освободить себя от ответственности арендодатель сможет, только если докажет, что основанием для закрытия помещений и неисполнения договора аренды стали обстоятельства непреодолимой силы в виде распространения COVID-19.

Другие последствия будут при закрытии арендуемых помещений по решению органов государственной власти в связи с форс-мажором. В данном случае арендодатель не будет нести ответственности в виде возмещения убытков арендаторам или иных санкций, предусмотренных договором.

Российское законодательство также предусматривает возможность прекращения обязательства по договору, если в результате издания акта органа власти исполнение обязательства становится невозможным. Однако, исходя из сложившейся судебной практики, для прекращения обязательств по данному основанию необходимо доказать, что исполнение обязательства становится невозможным на постоянной основе. При этом, если временное ограничение деятельности актом органов власти (например, закрытие торгового или делового центра) превышает срок аренды, стороны могут отказаться от договора аренды.

А что произойдет, если арендатор самостоятельно приостановит деятельность?

Как было сказано выше, само по себе приостановление деятельности арендатором в помещениях ввиду признания эпидемии/пандемии форс-мажором не может являться безусловным основанием для невнесения арендной платы по договору.

Если в договоре аренды прямо не указано, что арендатор освобождается от исполнения обязательств при наступлении форс-мажора, он будет обязан продолжать платить арендную плату даже за период неиспользования помещений.

Кроме того, некоторые договоры аренды содержат положения, согласно которым за неиспользование помещений или неведение деятельности арендатором в помещениях предусмотрена договорная ответственность в виде уплаты неустойки.

Может ли арендатор потребовать уменьшения арендной платы в связи с COVID-19?

Есть ли возможность расторгнуть договор аренды в связи с признанием COVID-19 форс-мажором?

Законодательством прямо не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы. При этом стороны могут при подготовке договора аренды самостоятельно закрепить в нем механизм одностороннего отказа от договора при наступлении форс-мажора.

На практике в договорах аренды очень часто встречается условие о праве сторон на односторонний отказ при наступлении форс-мажорных обстоятельств, если такие обстоятельства препятствуют исполнению договора и длятся, например, более одного или трех месяцев.

Основные выводы

В иных случаях обязательства по внесению арендной платы сохраняются, даже несмотря на объявление форс-мажора.

Безусловно, распространение COVID-19 может существенно повлиять на рынок аренды. Однако точная оценка возможных последствий будет зависеть в первую очередь от фактических условий самих договоров аренды, заключенных сторонами. Чтобы подготовиться к различным сценариям развития текущей ситуации, эксперты рекомендуют и арендаторам, и арендодателям детально проанализировать положения договоров об обстоятельствах непреодолимой силы и возможном освобождении сторон от обязательств или ответственности в связи с форс-мажором или по другим основаниям.

http://cre.ru/analytics/79839

Меры по защите прав и интересов арендаторов в связи с коронавирусом: полный обзор

Меры поддержки арендодателей коронавирус - картинка 5

Очень хороший и полный материал, подготовленный моим коллегой, первым заместителем руководителя группы компаний «Налоги и финансовое право» Евгением Александровичем Гринемаером.

I. Возможность уменьшения размера арендной платы

Пунктом 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон № 98-ФЗ) предусмотрено, что:

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, если в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор в принципе утратил возможность использовать арендованную недвижимость в своей деятельности, он может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы.

Причем, как нам представляется, здесь важна именно юридическая невозможность использования арендованной недвижимости. Например, если установлен запрет на осуществление определенных видов деятельности (рестораны, фитнесс-клубы, кинотеатры, салоны красоты, парикмахерские и т.п.) или запрет на использование определенных объектов (к примеру, если установлен запрет на функционирование торгово-офисных объектов, вследствие чего арендаторы не имеют доступа к арендованным ими помещениям).

Если же запрет на осуществление деятельности, для осуществления которой была арендована недвижимость, не установлен (иные ограничения также не введены), то право требовать уменьшения размера арендной платы у арендатора не возникает. Так, если арендатор не использует арендованное помещение не потому, что ему это запрещено, а потому,

что в этом нет необходимости или смысла (все сотрудники находятся дома по причине введения нерабочих дней, существенно уменьшилось количество посетителей, клиентов и т.д.), то это не дает право арендатору требовать уменьшения размера арендной платы.

В то или иной степени это подтверждается и постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», в п. 2 которого сказано:

юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям — арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией

Кроме того, в подп. «д» п. 3 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденных Постановлением Правительства РФ№ 439, сказано, что размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть сниженпо соглашению сторон.

Иными словами, если невозможность использования помещений является не юридической, а фактической, то даже арендаторы, подпадающие по действие вышеуказанного постановления Правительства РФ (то есть арендаторы, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики), не вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Этот вопрос даже для данной категории арендаторов может быть решен исключительно по договоренности с арендодателями.

Также отметим, что поскольку в вышеуказанном случае у арендатора есть право требовать уменьшения арендной платы, то у арендодателя возникает корреспондирующая этому праву обязанность уменьшить размер арендной платы.

Соответственно, если арендодатель от этого отказывается, или же стороны не могут договориться о новом (уменьшенном) размере арендной платы, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд.

II. Предоставление отсрочки внесения арендной платы

2.1. Кто может требовать предоставления отсрочки?

По смыслу п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, а также п. 1 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439) отсрочка предоставляется арендаторам недвижимого имущества при одновременном соблюдении следующих условий:

а) договор аренды недвижимости должен быть заключен до принятия компетентным органом решения о введении на территории субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (например, на территории Свердловской области режим повышенной готовности введен 18.03.2020 г.);

б) арендатором недвижимости является организация или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Кроме того, для предоставления отсрочки арендатор должен обратиться к арендодателю с соответствующим требованием (о заключении дополнительного соглашения к договору аренды) в течение 30 (тридцати) дней с момента принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Что касается отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то, по нашему мнению, здесь можно ориентироваться на перечень, содержащийся в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 434:

  • авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (коды ОКВЭД 2 — 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.21.21., 52.23.1)
  • культура, организация досуга и развлечений (код — 90)
  • физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (коды — 93, 96.04, 86.90.4)
  • гостиничный бизнес (код — 55)
  • деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (коды — 95, 96.01, 96.02)
  • деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (код — 79)
  • общественное питание (код — 56)
  • деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (коды — 85.41, 88.91)
  • деятельность по организации конференций и выставок (код — 82.3)

Эти же сферы российской экономики были упомянуты в качестве наиболее пострадавших в Информации Минэкономразвития России от 27.03.2020 г.

Таким образом, если вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать предоставления ему отсрочки, а значит, арендодатель обязан ему эту отсрочку предоставить. В противном случае, если арендодатель отказывается предоставить отсрочку, или стороны не могут договориться о конкретных условиях отсрочки, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд.

2.2. Условия отсрочки

Согласно п. 2 ст. 19 Закона № 98-ФЗ требования к условиям и срокам отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Как мы отметили выше, данные Требования были утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 и сводятся к следующему:

Во-первых, отсрочка предоставляется в отношении арендной платы за пользование недвижимым имуществом за период с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020 г.

Соответственно, если арендатор имеет задолженность перед арендодателем, образовавшуюся за период до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то в отношении такой задолженности отсрочка не предоставляется.

Во-вторых, отсрочка предоставляется в следующих размерах:

а) за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (то есть за период с момента введения режима и до момента его прекращения) — отсрочка предоставляется в отношении 100 % арендной платы, начисленной за этот период. Иными словами, арендатор в этот период времени не платит арендную плату вообще;

б) за период с момента прекращения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020 г. — отсрочка предоставляется в отношении 50 % арендной платы, начисленной за этот период. То есть в течение этого периода времени арендатор уплачивает арендодателю половину от начисленной арендной платы, в отношении остальной половины предоставляется отсрочка.

В-третьих, задолженность по арендной плате, образовавшаяся за время отсрочки, подлежит уплате не ранее 01.01.2021 г. и не позднее 01.01.2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Что это означает? В частности, означает ли это, что арендатор может потребовать, чтобы погашение задолженности независимо от ее размера было «растянуто» на два года или арендодатель может требовать ее погашения в более короткий срок?

На наш взгляд, если бы законодатель имел в виду, что погашение образовавшейся в связи с отсрочкой задолженности по арендной плате должно производиться в течение двух лет, начиная с 01.01.2021 г., то в Требованиях так и было бы написано.

Вместе с тем, в Требованиях сказано, что задолженность подлежит уплате не ранее 01.01.2021 г. и не позднее 01.01.2023 г. Это не то же самое, что «в течение двух лет».

По нашему мнению, подход должен быть следующим (рассмотрим на примере).

Допустим, сумма задолженности арендатора перед арендодателем в связи с предоставлением отсрочки составила 500 000 руб. При этом размер ежемесячной арендной платы по договору аренды, начиная с 01.01.2021 г., составляет 100 000 руб.

Как мы уже отметили выше, погашение задолженности должно производиться поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

В нашем примере 50 % от ежемесячной арендной платы составляет 50 000 руб.

Соответственно, учитывая, что погашение может производиться не чаще одного раза в месяц, а общая сумма долга составляет 500 000 руб., арендодатель может настаивать, чтобы арендатор в течение 10 (десяти) месяцев ежемесячно перечислял ему по 50 000 руб.

В то же время, если арендодатель согласен, то, безусловно, стороны могут договориться о том, что погашение задолженности будет производиться в течение двух лет, начиная с 01.01.2021 г. (то есть, в нашем примере арендатор будет платить по 20 333 руб. в месяц).

В-четвертых, Требованиями предусмотрены и другие условия отсрочки:

а) не подлежат применению штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой;

б) не допускается установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;

в) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен, но по соглашению сторон;

г) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется.

То есть, в этом случае из арендной платы нужно «вычленять» ту часть, которая направляется на погашение коммунальных расходов и расходов на содержание имущества. Эту часть денежных средств арендатор должен продолжать уплачивать в установленные сроки. Остальная же часть арендной платы вносится с отсрочкой.

Исключением составляет случай, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендодатель освобождается от оплаты коммунальных услуг и (или) несения расходов на содержание и имущества. В этом случае отсрочка распространяется на всю предусмотренную договором арендную плату.

В-пятых, если предметом аренды является недвижимое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, то Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении аренды такого имущества.

Если предметом аренды является недвижимость, находящаяся в частной собственности, стороны договора аренды также могут установить иные условия предоставления отсрочки.

Главное, чтобы во всех этих случаях установление иных условий отсрочки не приводило к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных Требованиями.

Меры поддержки арендодателей коронавирус - картинка 9

Генеральный директор Группы компаний «Налоги и финансовое право», кандидат юридических наук. С 1993 года лично провел более 480 судебных дел (в пользу клиентов принято более 90 % судебных актов). Преподавательский стаж с 1988 года. Автор более 250 научных публикаций и книг. С 1994 года является главным редактором журнала «Налоги и финансовое право».

http://www.klerk.ru/blogs/bryzgalin/498341/

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях